Investeen - 香港股市

上期老編介紹「股災『粵語殘片』」，筆者今期就講講「樓市『粵語殘片』」，順道補充租價比(rent-price ratio)在分析樓市的作用。前文筆者曾說一眾流行樓市測市指標均是無用之物，唯獨「租價比」具此作用，很多網友均詢問箇中原因。筆者有此論述當然並非無的放矢，但不想長篇大論佔用有限的版位，反認為應集中火力講述一些「有用之物」。

香港人之善忘，從網上及傳媒上多人多次要求政府多賣地多建居屋來平抑樓價可見一斑，彷彿「建華八年」從未發生一樣，對於更遠的時間內的樓市當然就洗腦一樣忘得一乾二淨。附圖是根據差餉物業估價署網站的「平均樓價」及「平均租金」資料製作用成的「呎價及租價比」，剛巧該等資料最遠追索至1982年，即是上一次香港人到超市搶購糧食的時候。選用B類單位，即面積40-69.9平方米（約430-753平方呎），相信大家公認其代表性。

樓價由1983年見底一口氣升至1994年，比如港島區呎價由$685升到$5,935，九龍區由$554升到$4,473，新界區由$503升到$3,975，其間幾乎沒有調整過，當中已經歷87股災、六四事件、伊拉克入侵科威特及其後的海灣戰爭等，一些表面的分析說是因為中英聯合聲明限制賣地50公頃所致，筆者經查閱相關數據推翻了這個論點，詳細數據在此不贅。簡單講，以賣地面積計住宅用地供應在回歸前大約是150,000-250,000平方米左右，即使到2001年前也在這個範圍徘徊，換句話說回歸前後樓市狂升暴跌，政府賣地的面積並無大幅的改變。

那麼筆者怎麼解讀這個現象？大家看一看租價比就一目了然，1982-1984年間香港經歷中英談判及移民潮，很多人不問價拋售物業，有地產商更主動放棄投得的多個地鐵上蓋地盤，但租金並不跟隨樓價的跌幅，結果租價比高達10%以上！後來樓價的狂升，除了租金的增長外，便是租價比回復正常水平，即大約4%左右見頂，證諸之後的數據，無論1997年或2005年，均難逃這個指標。

可是租價比不能死板地應用，一口咬定一見4%就一走了之，事實上租金與樓價是互動的，當租價比下降時，即是樓價跑贏了租金；相反租價比上升時，租金反而跑贏了樓價，此即解釋了即使抵達了4%（如2005年），當租金並無下跌甚至繼續上升時，樓價只要回一回氣，租金增長就會推低租價比然後推高樓價，這便是現時的樓市的寫照，大家看看新界區的租價比，2008年2月已回升到4.8%，樓市淡友最終難免失望。

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog (2008/05/03)

相信平時有看我文章的網友, 都知道我不太喜歡圖表派.  不過, 有一種圖表我是經常使用的–租金回報.

大家可以看到,  沙士這麼特別的事故時, 租金回報有7厘. 撇除這段時間, 在01至02 年間, 樓市一直有6厘回報. 現在作為馬後炮地看, 6厘回報時應該是入市位.

相反, 97時的租金回報只有4厘(其實我相信是更低), 05年5月時租金回報亦只有4.5厘. 由此可見, 當整個大市的租金回報降至4.5厘以下時, 樓市就會回調, 而當降至4厘時, 就有機會爆破.

從以上的數字看, 大市的租金回報好像鐘擺一樣, 在4厘至6厘間徘徊. 現時的數字是5-5.2厘, 算是中間位置.

以100萬的樓計, 假如租金回報是5.2厘的話, 每年的租金是52,000.  假如租金不變, 而樓價升至租金回報只有4厘的話, 那麼, 樓價就會是由100萬升至 130萬, 即有30%升幅.

從以上簡單計算去看, 假如樓市再升的話, 應該還有30%的升幅, 剛好是由現時中原指數74升至100的波幅.

不過, 在5.2的位置, 正好是中間, 後市樓價可以向上升, 也可以向下降.  但是, 至少我們可以肯定, 以現時的租金回報看, 現時的樓價絕對不是摸頂價.

還有, 現時樓市的租金回報(5.2%)還是明顯地高於美國三十年國庫長期債券的利率(4.55%),  這表示樓價仍在安存的位置.

以上的看法只是個人常用的方法, 謹供參考.

http://hk.myblog.yahoo.com/fred-lau/article?mid=1662 (2008/05/01)

嘉 里 物 業 代 理 執 行 董 事 朱 葉 培 表 示 ， 本 港 樓 市 一 方 面 受 美 國 次 按 問 題 影 響 ， 另 一 方 面 利 率 下 跌 及 樓 市 新 供 應 少 ， 都 對 樓 市 帶 來 支 持 。 他 預 期 ， 今 年 樓 價 穩 定 ， 升 幅 約 為 10% 。
朱 葉 培 說 ， 現 時 市 場 一 般 估 計 美 國 下 周 將 會 減 息 ， 但 若 本 港 屆 時 跟 隨 再 減 息 ， 相 信 減 息 效 應 不 大 。

另 外 ， 朱 葉 培 說 ， 些 利 街 項 目 將 於 第 三 季 出 售 ， 至 於 西 環 第 一 街 及 第 二 街 項 目 預 計 在 年 底 或 明 年 推 售 。
集 團 舉 行 股 東 特 別 大 會 ， 通 過 就 購 入 的 江 西 省 南 昌 市 地 皮 成 交 合 資 公 司 ， 朱 葉 培 說 ， 該 幅 地 皮 面 積 4.77 萬 平 方 米 ， 投 資 額 24 億 元 ， 將 以 內 部 資 源 支 付 ， 發 展 年 期 5-6 年 ， 將 發 展 成 包 括 住 宅 及 寫 字 樓 的 綜 合 項 目 。

(RTHK news  - 2008/04/22)