Investeen - 香港股市

通脹上升，出現負利率，利好樓市。這是香港人的傳統智慧，也是房地產中介勸誘人們入市買樓的重要依據。

然而今天香港的形勢是，不僅通脹上升，而且增長放緩。這種情況目前在全世界幾乎是共通的，即所謂滯脹。上一次出現滯脹，是上世紀八十年代初的事情，相信目前在一線上活躍的中介們，當時多數連小學都未畢業。此輪通脹的一個重要特點，是全球性、互動性。負責治理通脹的各國央行 的權限、職責，卻是以國家為單位的。全球性的通脹和以國家為主體的治理，出現著嚴重的錯位。同時，此輪通脹基本上屬成本拉動型，是由能源價格、糧食價格飆升引起的。央行傳統的貨幣緊縮政策工具（如利率、信貸收縮），對抑製成本性價格上漲未必有效，至少是事倍功半的。這兩個原因使筆者相信，此輪通脹可能不會輕易大幅回落，央行在反通脹上，政策風險頗大。

在「滯」與「脹」的比例上，各國所面臨的問題各不相同。美國 已處於衰退的邊緣，房地產調整愈演愈烈，就業市場勢必進一步惡化。同時，美國的工資在下調而非上調之中。因此美國最大風險是增長，「滯」大過「脹」。香港則恰恰相反。本港內需強勁，勞工市場活躍，增長無疑受外國因素影響，但是「滯」的風險似乎有限。

香港面臨的挑戰，更多是「脹」的問題。食品通脹居高不下，甚至仍在加速。租金近來出現暴漲，勢必成為下一階段最大的CPI上漲動力。今年工資增幅介乎5-7%，為十年來最高，而此並不計入打工仔跳槽一般獲得的20-30%加薪。內需因素在沉寂十年之後，重新成為香港通貨膨脹的主力。筆者認為，即使計入免差餉 ，港府對CPI 3.4%的預測是絕對的低估。

港府對CPI預測絕對低估
貨幣因素是通脹的第二大源頭。人民幣不斷升值，美元/港幣不斷貶值，對凡事靠入口的香港構成沉重的入口通脹壓力。香港的聯繫匯率，因美元的急貶和通脹的上升而受到質疑。但是以目前的政治環境，加上北京 ╱港府的心態，筆者相信港幣與美元脫鉤在近期內並無可能。港幣的基礎面因素，不是以匯率形式而是以物價形式體現出來。香港的通貨膨脹應該持續相當的時間。全球的利率環境正在發生改變。隨著通脹的重臨和加息預期的加強，債券市場短期利率上揚，LIBOR也上揚。筆者認為，除非通脹大幅惡化，聯儲短期未必加息，不過將因次貸危機而下調的息口收回一部分，應該只是時間的問題。估計明年年底前，美國聯儲利率會上升50-100基點。

香港的銀行並沒有大量購入美國次貸金融產品，因此受次貸危機的衝擊較小，賬面比較健康。但是隨著LIBOR的回升，HIBOR也出現反彈，資金成本增高。按揭利率上升，勢在必行。按揭市場競爭程度，將決定究竟是最優惠利率（prime rate）上升，還是銀行優惠（discount rate）減少，不過可能兩者都需要調整。明年年底前，筆者看優惠利率上升50-75基點，銀行優惠幅度再減少50基點，實際按揭利率增加一厘以上。

近幾年樓價的激升，使得可承受能力（affordability）下降。但是租金與月度供樓金額相比，天秤在移向買樓。筆者認為香港樓市的購買力，以用家為主，中小單位價格變化可能十年來首次跑贏豪宅。全年樓價升幅，介乎0-5%之間。 《財經天下－陶冬》

花旗集團稱, 四川大地震令市場近期拋售中國地產股, 令地產股價格較資產淨值折現已處於歷史低位區間, 目前正是買入這些優質股市的時機。花旗引述官方數據稱, 中國地產市場基本面依然強勁, 整體平均售價穩定。 中國官方數據顯示, 4月份中國房價按年升10.1%, 按月升0.2%。

花旗的分析師Tony Tsang稱, 儘管搜房網等媒體報道, 08年地產交易大幅萎縮, 但國家統計局的數據顯示, 今年首4個月, 地產交易量僅跌4%, 但交易額卻升2%。稱, 上漲的土地價格, 主要區域中有限的土地供應, 不斷上漲的原材料價格, 以及地震後安全標準的提高, 很可能令成本上升, 進而在中長期內推高房價, 同時, 這也將令開發商不願削價。 由於購房者一直等待開發商削價, 而開發商則控制新樓盤上市, 冀望購房者回歸市場, 交易量已萎縮。在這場較量中, 渤海區、中國的中部與西部, 開發商將是獲勝者, 而在中國的南方, 購房者將是, 或已是獲勝的一方。 花旗集團稱, 今年以來, 珠三角地區房屋銷售令人失望, 由於購房者場外觀望, 深圳的房價一直受壓, 而廣州的銷量已在下降。

Tony Tsang稱, 倘次季廣東地產市場持續陷入弱勢, 致力於廣東地區的開發商將會面臨盈利下調的局面。 花旗集團指出, 廣州富力地產(2777.HK)、雅居樂(3383.HK)、合生創展(754.HK)、深圳控股(604.HK)等南方的地產開發公司財務狀況走弱, 並下調這些公司今年已確認的銷售。花旗預計, 6成開發商預計營業額中被確認, 這降低了削價的機會。Tony Tsang稱, 在今年5月初, 花旗所跟蹤的中國地產公司已獲得800億-850億元的預售額, 這表示08財年營業額已有60%被確認。

花旗又稱, 中國海外(688.HK)與華潤置地(1109.HK)等大型全國範圍的開發商, 遠洋地產(3377.HK)與仁恆置地等處於長江三角洲與渤海區域的開發商提供買入良機, 方興地產(817.HK)與嘉裡建設(683.HK)亦將有良好的商業表現。 (中金在線)

如果稍稍留心一下身邊的經濟新聞，常常可以發現有各式各樣的指數出現在字裡行間，像是消費者物價指數（CPI）、國民生產毛額（GDP）、企業信心指數（IFO）等五花八門的名詞，有時會讓人看得眼花撩亂。您聽說過「摩天大樓」和「漢堡」也可以用來分析經濟市場嗎？這些由學者提出的有趣觀察，讓冰冷的經濟數據頓時出現在街頭上、小吃店裡，也出現在每個人的周邊。　　一九九九年，德意志銀行證券駐香港分析師安德魯．勞倫斯(Andrew Lawrence)首度提出「摩天大樓指數」（Skyscraper Index）的概念，因為他發現到經濟衰退或股市蕭條往往都發生在新高樓落成的前後。寬鬆的政府政策及對經濟樂觀的態度，經常會鼓勵大型工程的興建。然而，當過度投資與投機心理而起的泡沫即將危及經濟時，政策也會轉為緊縮以因應危機，使得摩天大樓的完工成為政策與經濟轉變的先聲。　　歷史上有幾個例子讓人印象深刻: 一九三○年「克萊斯勒大廈」和一九三一年「帝國大廈」完工之時，正巧碰上當時美國與全球經濟大蕭條時期；另外，一九七三年紐約「世界貿易中心」、一九七四年芝加哥「席爾斯大廈」相繼落成後，卻發生石油危機；一九九八年吉隆坡「雙子塔樓」成為世界最高建築之際，同樣也發生了亞洲金融危機。目前世界最高的台北一○一座落台灣，但是上海的世界金融中心即將在2008完工，將奪下世界第一的頭銜，屆時中國現在火紅的股市是否會應驗詛咒？

　　除了摩天大樓指數之外，英國《經濟學人》雜誌（The Economist）在1986年推出了一個用來衡量某國匯率是否被高估或低估的經濟指標，叫做「大麥克指數」（Big Mac Index），它是一種非正式的經濟指數，可以比較世界主要貨幣價值。它的衡量基礎是透過麥當勞招牌漢堡大麥克 (Big Mac)換算成美元的各國賣價，來反映出當地貨幣的購買力與生產成本，並藉此衡量該國匯率是否被高（低）估。

　　從「大麥克指數」來看，目前中國的大麥克是全球售價最便宜的（1.41美元），而美國當地卻要3.22美元才能買到，足足高過了中國大麥克兩倍之多！《經濟學人》按此指數計算出人民幣的價值（購買力）被低估了56％，意味著該幣對美元應該升值，與現實經濟情況十分相符。不過，這個指數背後的假設卻有些不實際：「大麥克必須能夠在各國之間以品質相同的新鮮狀態在無運送成本、無稅率差別的情形下自由交易並買低賣高，以反應各國間的匯率變化。」這樣天方夜譚式的前提讓大麥克指數反應的匯率可信度大打折扣，因為所有人都知道這樣的交易情形是不會存在的。因此，澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank）在2007年提出了「iPOD指數」來評價匯率關係，因為iPOD在交易與流通上將會受到更少的限制，因為iPOD不需考慮新鮮性等因素，讓這個指數能更準確的反應貨幣價值。透過iPOD指數的觀察，巴西人購買iPOD的價格是最昂貴的，每台要價327.71美元，而美國人卻只需149美元就可買到同樣的東西；iPOD指數顯示，除了對香港、加拿大和日本外，美元對其他國家（包含中國）都應該升值。同樣測量國家貨幣價值與消費力的指數，卻出現完全不一樣的結果，這些有趣的經濟指數恐怕還需要更嚴謹的評量標準。

　　除了冷冰冰的統計數據，經濟學家希望透過心理或社會等層面來觀察或預測經濟狀態，所以除了上述的兩種指數之外，也提出了各式各樣的理論來企圖分析或預測未來。例如，日本心理學家西戶偉指出，「迷你裙」長短跟經濟成長有一定關連，因為經濟開始好轉時男性收入增加，就會變得更加積極自信，而這樣的心情帶到愛情上，將會使女性購買迷你裙或化妝品來增加自己的桃花運，進而因出遊或約會帶起飲食或休閒娛樂產業的榮景。這樣一連串的反應相輔相成，經濟的前景就可以合理的預期有一波榮景。

　　這些有趣的指數與日常看到的許多正式經濟指數不同，他們背後的理論往往奠基於心理或社會學，而非會計、統計或經濟學，缺乏嚴謹的理論與驗證。雖然這些觀察而來數據並不能完全取代複雜的統計分析，透過摩天大樓的興建或服飾的流行方向更不能一葉知秋。不過透過生活化的這些指數，除了能讓一般民眾便於瞭解未來產業或經濟的大趨勢，也可發現原來經濟並不僅是教科書中的專有名詞，而是生活中俯拾即是的種種現象。

G5 Capital Management, Ltd.  (2007.06.14)