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Category Archive for "房地產"



房地產 berntam on 21 Aug 2008

業 界 測 樓 市 最 快 下 月 反 彈

樓 巿 疲 態 畢 呈 , 成 交 量 近 數 月 以 來 持 續 萎 縮 。 雖 然 個 別 屋 苑 買 賣 漸 見 回 升 , 但 買 家 對 樓 市 仍 信 心 不 足 。 不 過 , 市 場 上 越 來 越 多 聲 音 認 為 , 當 外 圍 經 濟 利 淡 消 息 消 化 後 , 樓 市 有 望 下 月 見 底 反 彈 , 並 進 一 步 重 拾 升 軌 , 是 入 市 時 機 , 但 置 業 者 最 重 要 的 是 量 力 而 為 , 衡 量 財 政 能 力 , 尤 其 想 博 賺 快 錢 的 炒 家 。

最 遲 明 年 初 有 起 色
瑞 銀 亞 洲 房 地 產 研 究 部 聯 席 主 管 王 震 宇 表 示 , 近 期 樓 市 低 沉 , 歸 因 於 全 球 經 濟 的 負 面 情 緒 。 雖 然 美 國 經 濟 進 入 衰 退 , 但 中 國 對 本 港 的 影 響 力 已 遠 超 美 國 , 以 目 前 中 國 的 發 展 來 看 , 足 以 支 持 本 港 經 濟 情 況 , 加 上 現 時 低 息 環 境 , 對 樓 市 有 強 大 支 持 。
王 震 宇 同 時 指 出 , 本 地 通 脹 不 斷 上 升 , 促 使 市 民 買 樓 保 值 ; 再 者 , 可 見 的 未 來 整 體 物 業 供 應 偏 低 , 亦 支 持 樓 價 不 致 有 恐 慌 性 下 跌 的 情 況 出 現 。 他 預 料 , 當 悲 觀 因 素 消 除 後 , 本 港 樓 市 會 即 時 有 支 持 , 最 快 9 月 便 反 彈 , 最 遲 明 年 農 曆 新 年 前 有 起 色 。
首 要 衡 量 個 人 財 政
中 原 地 產 研 究 部 聯 席 董 事 黃 良 昇 則 指 出 , 反 映 本 港 二 手 樓 價 走 勢 的 中 原 城 市 領 先 指 數 ( CCL ) 跌 勢 雖 持 續 , 但 估 計 指 數 最 悲 觀 的 支 持 位 是 66 點 , 即 較 最 新 數 字 70.46 點 再 跌 6.3% 。 不 過 , 最 新 公 佈 的 本 港 失 業 率 為 3.2% , 創 10 年 新 低 , 反 映 目 前 經 濟 極 其 量 只 屬 放 緩 , 絕 無 倒 退  象 。 隨  各 大 基 建 工 程 陸 續 上 馬 , 刺 激 經 濟 , 中 秋 節 前 後 樓 市 應 可 掉 頭 向 上 。
美 聯 首 席 分 析 師 劉 嘉 輝 表 示 , 現 時 市 民 供 樓 負 擔 比 率 約 31% , 屬 於 健 康 水 平 。 他 認 為 , 買 家 目 前 已 可 入 市 , 但 須 視 乎 財 政 能 力 , 較 理 想 的 情 況 是 供 樓 支 出 少 於 家 庭 總 收 入 的 四 成 , 因 買 家 需 預 留 一 旦 加 息 , 所 增 加 的 開 支 。
美 林 前 日 發 表 報 告 , 將 今 年 本 港 樓 價 的 升 幅 預 測 由 20% , 調 低 至 10% , 未 來 一 兩 個 月 樓 價 將 橫 行 , 但 第 4 季 有 望 止 跌 回 升 。
曾 淵 滄 指 短 期 先 租 樓
不 過 , 城 市 大 學 商 學 院 工 商 管 理 碩 士 課 程 主 任 曾 淵 滄 卻 對 後 市 有 保 留 。 他 認 為 , 外 圍 經 濟 出 現 衰 退 , 加 上 股 市 波 動 , 短 期 內 不 看 好 樓 市 。 儘 管 目 前 樓 價 已 見 回 落 , 但 相 信 仍 未 見 底 , 故 暫 時 亦 難 以 預 料 整 個 調 整 期 何 時 告 終 。 因 此 , 尚 未 置 業 人 士 短 期 內 可 以 考 慮 繼 續 租 樓 , 以 觀 望 後 市 表 現 再 作 決 定 。

證 券 界 及 地 產 界 對 樓 市 意 見
分 析 員 / 業 界 : 王 震 宇
預 測 : 最 快 9 月 反 彈 , 最 遲 在 明 年 農 曆 新 年 前 。
分 析 員 / 業 界 : 曾 淵 滄
預 測 : 相 信 樓 市 仍 未 見 底 , 短 期 內 不 看 好 。
分 析 員 / 業 界 : 黃 良 昇
預 測 : 中 秋 節 前 後 樓 市 應 可 掉 頭 向 上 。
分 析 員 / 業 界 : 劉 嘉 輝
預 測 : 買 家 現 時 入 市 亦 可 , 主 要 視 乎 個 人 財 政 能 力 。
分 析 員 / 業 界 : 美 林 證 券
樓 價 未 來 一 兩 個 月 橫 行 , 第 4 季 才 有 望 回 升 。

 (蘋果日報) - 2008年08月20日 星期三

房地產 trader on 22 Jul 2008

樓市風險5年最多

近日《中銀財經述評》指出,本港樓市當前利好利淡因素參半,面對的風險因素是「2003年復甦以來最多的」,包括未來息率走勢、本港經濟、以及政府的土地供應政策仍存不確定性,預料下半年樓市再「大幅上升」的機會甚低,市民置業和投資時應妥善控制風險。

下半年大升機會低
中銀的研究報告指出,本港樓市表現較多是受到本地因素所影響。而當前樓市的基本因素仍較強勁,當中包括:就業理想、收入增加、通脹上升、按揭負利率嚴重、樓市供應量持續偏低等。因此報告認為,下半年樓市大幅調整的機會不大,而上述多項本地因素仍將利好本港樓市的表現,令樓市於第四季度或可轉趨穩定或重拾升軌。

數據顯示,今年首季本港經濟加速增長至7.1%,創下2003年以來連續18季度高於趨勢增長水平。另外,港府決定加快進行多項大型基建投資,亦有助推動經濟發展和提升本港物業價值。當前本地就業市場創下10年來最佳表現,失業率跌至3.3%的新低,帶動市民收入增加。而居住於私人永久性房屋的家庭收入中位數於今年首季比增6.4%,至24,800元,亦提升了市民的供樓和租樓的負擔能力。

外圍不景增樓市壓力
報告又稱,雖然眾多本地因素利好樓市表現,但面對的風險因素是「2003年復甦以來最多的」。踏入下半年,外圍經濟不確定性仍然較多,直接影響本港市民買樓置業或投資收租的信心。另外,投資者對金融市場和息率走勢仍十分擔憂,再加上環球經濟不明朗因素持續增加,亦都會延長、甚至加深本輪的樓市整固。

報告提到,現時全港住宅樓價的累積升幅龐大,大型單位或豪宅的售價經已返回1997年高峰期水平,加上投資炒賣活動較多,不能排除在全球經濟不明朗下,部分豪宅物業的買家和投資者會受到打擊,從而影響整體樓市表現。 (香港文匯報)

利率 & 房地產 trader on 03 Jul 2008

德銀:按息調升不改地產股價值

德銀昨日發表研究報告指出,占按揭市場份額較低的星展香港因資金成本上升,於6月16日率先調高按揭利率20個基點;建行亞洲亦於19日上調按揭利率10個基點,其後中銀香港(02388.HK)、恆生(00011.HK)及匯豐相繼調升按息,顯示香港銀行業正面對息差壓力。

德銀指出,銀行業調整按揭利率主要受最近銀行同業拆息(HIBOR)影響;於6月26日,香港按揭利率與3個月HIBOR的差距收窄至15個基點,令主要倚靠同業拆借的銀行受到顯著毛利壓力。若流動資金繼續流出香港,從而推高HIBOR,香港銀行業別無他選,只能調高按揭利率。

不過,若美國利率維持平穩至09年底,德銀預料同期香港按揭利率升幅不逾50個基點。由於港元與美元掛勾,香港利率一般將跟隨美國利率,而流動資金的進出,或令香港利率輕微偏離美國利率,導致某些銀行根據其借貸成本而調整按揭利率。目前3個月美元倫敦銀行同業拆息,與3個月HIBOR的差距僅45個基點,若美國利率維持平穩,德銀不預期HIBOR將大幅上升。

美國自07年9月進入減息週期,推動香港住宅價格由07年中開始攀升,至今升幅達30%。一些本地銀行最近調高按揭利率,令市場關注香港利率是否重拾升軌及其對住宅價格的影響。若按揭利率維持於2.5%,德銀推算,只要未來兩年香港家庭收入每年增加4%,住宅買家的負擔很可能維持於現水平。基於預期今明兩年香港本地生產總值(GDP)增長分別為5.3%及5%,德銀認為其假設每年收入增加4%屬合理水平。即使假設按揭利率攀升150個基點,在09年底達4%,只要樓價維持平穩,負擔水平將恢復舒適程度。因未來3年一手供應將持續減少,德銀相信香港樓價不太可能大幅下跌,意味香港物業發展商資產淨值下降風險偏低。德銀推算,若香港樓價(包含住宅、辦公室及零售)較其假設低10%,香港發展商的資產淨值今年或跌3-9%,而明年則跌4-13%。

年初至今,香港地產發展商股價下跌約30%,較資產淨值平均折讓35%,德銀相信地產股在未來12個月,對價值投資者具有吸引力。按歷史數據,地產股平均以資產淨值折讓14%交投。若物業市場處於升軌,地產股或於價值通道(即由折讓10%至溢價10%)上限交投。由於預期物業市場將於08年底或09年初復甦,德銀認為地產股目前估值較資產淨值平均折讓35%,屬不高要求。
(中國證券報 - 節錄)

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