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Investeen - 香港股市 » 中國房地產業狂歡結束

中央政策 & 專家意見 & 房地產 trader on 27 Mar 2008 09:13 am

中國房地產業狂歡結束

就在半年前﹐中國的房地產開發商們還沉浸在一場採購狂歡之中﹐一門心思想著如何大肆舉債以盡可能多地屯積更貴、更多的土地。

然而轉眼間一切都變了。

進入今年第一季度﹐這些開發商已陷入重重圍困之中。一方面﹐中國許多關鍵市場的房地產價格開始顯露頹勢﹔另一方面﹐資本市場也對開發商們的融資需求報以冷臉。眼下中國的物價漲速之快乃近10年來所僅見﹐為了抑制通貨膨脹﹐中國政府正大張旗鼓地遏制銀行新增貸款。

去年大肆舉債的那些公司如今都陷入了周轉不靈的窘境﹐無法去開發他們先前屯積的土地。更要命的是﹐政府也在收緊套在開發商脖子上的絞索。今年初﹐政府表示要動用稅收和行政沒收等手段打擊屯積土地的行為。

眾達國際法律事務所(Jones Day)駐北京的大中華區建築及工程爭議解決業務主管艾浩利(Ashley Howlett)表示﹐房地產業耀武揚威的日子已經結束。他透露﹐最近幾個月中國客戶一直在向他徵詢尋找替代融資渠道的意見﹐例如找一家國際房地產基金合資成立私人股權投資公司﹐或是從外資銀行那裡爭取信貸額度。

恒大地產集團有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd.)便是這場“環境驟變”中的最新一個犧牲者。該公司原打算通過在香港首次公開募股(IPO)籌資22億美元﹐但上週卻宣佈暫緩上市﹐理由是“市況波動”。

恒大地產上市擱淺折射出許多中國開發商如今面臨的困境。儘管股市動蕩不安﹐但負債累累的開發商除了尋求上市外卻別無選擇。恒大地產原準備將上市融資的一半以上用來為去年的瘋狂置地買單。

恒大地產在招股說明書中稱﹐本公司債務比例過高﹐現金流狀況惡化會對公司的償債能力和持續經營構成實質性的不利影響。不過該公司並未透露暫緩IPO後如何籌措資金。

即便是實力雄厚的公司也不得不抑制一下自己的擴張雄心。香港市值最大的中資房地產開發商──碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings Co. Ltd.)在去年末取消了15億美元的發債計劃﹐到今年1月份恢復該計劃時﹐發債規模只有原來的三分之一﹐而且還改為成本高許多的可轉債。

而北京的商務樓和住宅開發商SOHO中國有限公司(Soho China Ltd.)也因為國內股市走軟而在最近放棄了A股上市計劃。該公司董事長潘石屹接受《上海證券報》採訪時表示﹐中國房地產公司將“進入前所未有的融資艱難期”。

在資本市場蒸蒸日上和房價飛速上漲的鼓舞下﹐去年中國房地產業掀起了一場圈地熱。德意志銀行(Deutsche Bank)駐新加坡分析師托德•舒伯特(Todd Schubert)稱﹐去年的那種“模式”是建立在房價漲速超過地價漲速的基礎上的。

當時房地產公司越是積極圈地﹐就越是能得到投資者青睞﹐這便鼓勵了開發商不計成本地不斷增加土地儲備。舒伯特稱﹐如今房價上漲受阻﹐同時資金來源日漸匱乏﹐遊戲也該結束了。

那些極度擴張並且負債累累的開發商正在四處籌措建設資金。艾浩利稱﹐某些情況下﹐開發商反倒被自己屯積的大量土地所拖纍。

如果在幾個月前﹐他們也許還有機會從資本市場撈上一把。據Thomson Financial的統計﹐2007年大陸房地產業在香港上市共募集資金76億美元﹐是2006年的七倍。而且中國監管部門似乎也願意向大陸開發商敞開上市的大門。然而隨著股價不斷下滑﹐投資者信心受挫導致開發商的上市計劃與其他行業的IPO一道陷入風雨飄搖之中。與此同時﹐到海外市場發行美元債券的路也不好走。

壞消息並不止於此。中國房價泡沫經過多年的膨脹後﹐開發商將遇到一場大範圍的房價逆轉﹐特別是在許多大開發商盤踞的華南地區。中國的超級開發商──萬科企業股份有限公司(China Vanke Co.)董事長王石在最近幾個月出人意料地將新樓盤價格大幅下調。他最近還在電視訪談節目上建議大家等3、4年後再買房。

為了抑制房價﹐去年中國政府提高了購買第二套住房的抵押貸款首付比例並上調了房貸利率﹐導致購房成本增加。此外﹐政府還推出了限價房﹐這會進一步助長房價的回落。

中國海外發展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd.)董事長孔慶平上週承認﹐在上述各種因素的影響下﹐今年中國房地產業將進入困難時期。不過他認為﹐某些一線城市房價回落多達三成不過是此前幾年房價過度上漲後的“理性回歸”﹐而不是王石所稱的“拐點”。

在前景難測的情況下﹐投資者開始更仔細地審視開發商們的財務狀況。領盛投資管理(證券)(LaSalle Investment Management Securities)副總裁楊書健(Victor Yeung)稱﹐投資者尋找的是那些資金充裕、且項目開發鏈條能不斷帶來新收入的公司。領盛投資管理(證券)持有95億美元的全球房地產股資產。

楊書健表示﹐一些資本充裕的開發商將免受市場大滑坡的衝擊﹐並在其他同行陷入困境時取得發展優勢。在中國超過五萬家房地產開發商中﹐上市的不過幾十家。而這些眾多的開發商大部分是只經營一兩個項目的小公司﹐他們在國家抑制信貸的政策影響下是最不堪一擊的。

標準普爾(Standard & Poor)駐香港副總監符蓓在2月27日發佈的房地產開發商評級報告中稱﹐許多中國的房地產開發商將在今年受到打擊﹐雖然標普仍看好這個行業的長期前景﹐但許多規模小、資金少的公司將無法度過這場寒冬﹐享受不到未來的果實。

中國資金實力最為雄厚的開發商之一中國海外發展有限公司表示﹐準備通過收購、協議轉讓和合資等方式在今年增加土地儲備。該公司H股價格在週二上漲9.7%﹐報12.68港元(合1.63美元)。在標普的評級中﹐該公司的財務評級處於中國開發商中最高之列。

花旗投資研究(Citi Investment Research)中國房地產業分析師Tony Tsang將中國海外發展和另一家全國性的大型開發商華潤置地有限公司(China Resources Land Ltd.)列入了自己的推薦股名單。他表示﹐在政策緊縮時期﹐全國性的大型公司仍有能力實現穩健增長﹐而其他小開發商則可能成為犧牲品。

(華爾街日報中文網絡版)

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