利率 & 房地產 trader on 03 Jul 2008 08:46 am
德銀：按息調升不改地產股價值
德銀昨日發表研究報告指出，占按揭市場份額較低的星展香港因資金成本上升，於6月16日率先調高按揭利率20個基點；建行亞洲亦於19日上調按揭利率10個基點，其後中銀香港(02388.HK)、恆生(00011.HK)及匯豐相繼調升按息，顯示香港銀行業正面對息差壓力。
德銀指出，銀行業調整按揭利率主要受最近銀行同業拆息(HIBOR)影響；於6月26日，香港按揭利率與3個月HIBOR的差距收窄至15個基點，令主要倚靠同業拆借的銀行受到顯著毛利壓力。若流動資金繼續流出香港，從而推高HIBOR，香港銀行業別無他選，只能調高按揭利率。
不過，若美國利率維持平穩至09年底，德銀預料同期香港按揭利率升幅不逾50個基點。由於港元與美元掛勾，香港利率一般將跟隨美國利率，而流動資金的進出，或令香港利率輕微偏離美國利率，導致某些銀行根據其借貸成本而調整按揭利率。目前3個月美元倫敦銀行同業拆息，與3個月HIBOR的差距僅45個基點，若美國利率維持平穩，德銀不預期HIBOR將大幅上升。
美國自07年9月進入減息週期，推動香港住宅價格由07年中開始攀升，至今升幅達30%。一些本地銀行最近調高按揭利率，令市場關注香港利率是否重拾升軌及其對住宅價格的影響。若按揭利率維持於2.5%，德銀推算，只要未來兩年香港家庭收入每年增加4%，住宅買家的負擔很可能維持於現水平。基於預期今明兩年香港本地生產總值(GDP)增長分別為5.3%及5%，德銀認為其假設每年收入增加4%屬合理水平。即使假設按揭利率攀升150個基點，在09年底達4%，只要樓價維持平穩，負擔水平將恢復舒適程度。因未來3年一手供應將持續減少，德銀相信香港樓價不太可能大幅下跌，意味香港物業發展商資產淨值下降風險偏低。德銀推算，若香港樓價(包含住宅、辦公室及零售)較其假設低10%，香港發展商的資產淨值今年或跌3-9%，而明年則跌4-13%。
年初至今，香港地產發展商股價下跌約30%，較資產淨值平均折讓35%，德銀相信地產股在未來12個月，對價值投資者具有吸引力。按歷史數據，地產股平均以資產淨值折讓14%交投。若物業市場處於升軌，地產股或於價值通道(即由折讓10%至溢價10%)上限交投。由於預期物業市場將於08年底或09年初復甦，德銀認為地產股目前估值較資產淨值平均折讓35%，屬不高要求。
(中國證券報 - 節錄)
