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Investeen - 香港股市 » 香港的通脹與樓市《陶冬》

專家意見 & 房地產 & 經濟 trader on 26 Jun 2008 03:36 pm

香港的通脹與樓市《陶冬》

通脹上升,出現負利率,利好樓市。這是香港人的傳統智慧,也是房地產中介勸誘人們入市買樓的重要依據。

然而今天香港的形勢是,不僅通脹上升,而且增長放緩。這種情況目前在全世界幾乎是共通的,即所謂滯脹。上一次出現滯脹,是上世紀八十年代初的事情,相信目前在一線上活躍的中介們,當時多數連小學都未畢業。此輪通脹的一個重要特點,是全球性、互動性。負責治理通脹的各國央行 的權限、職責,卻是以國家為單位的。全球性的通脹和以國家為主體的治理,出現著嚴重的錯位。同時,此輪通脹基本上屬成本拉動型,是由能源價格、糧食價格飆升引起的。央行傳統的貨幣緊縮政策工具(如利率、信貸收縮),對抑製成本性價格上漲未必有效,至少是事倍功半的。這兩個原因使筆者相信,此輪通脹可能不會輕易大幅回落,央行在反通脹上,政策風險頗大。

在「滯」與「脹」的比例上,各國所面臨的問題各不相同。美國 已處於衰退的邊緣,房地產調整愈演愈烈,就業市場勢必進一步惡化。同時,美國的工資在下調而非上調之中。因此美國最大風險是增長,「滯」大過「脹」。香港則恰恰相反。本港內需強勁,勞工市場活躍,增長無疑受外國因素影響,但是「滯」的風險似乎有限。

香港面臨的挑戰,更多是「脹」的問題。食品通脹居高不下,甚至仍在加速。租金近來出現暴漲,勢必成為下一階段最大的CPI上漲動力。今年工資增幅介乎5-7%,為十年來最高,而此並不計入打工仔跳槽一般獲得的20-30%加薪。內需因素在沉寂十年之後,重新成為香港通貨膨脹的主力。筆者認為,即使計入免差餉 ,港府對CPI 3.4%的預測是絕對的低估。

港府對CPI預測絕對低估
貨幣因素是通脹的第二大源頭。人民幣不斷升值,美元/港幣不斷貶值,對凡事靠入口的香港構成沉重的入口通脹壓力。香港的聯繫匯率,因美元的急貶和通脹的上升而受到質疑。但是以目前的政治環境,加上北京 ╱港府的心態,筆者相信港幣與美元脫鉤在近期內並無可能。港幣的基礎面因素,不是以匯率形式而是以物價形式體現出來。香港的通貨膨脹應該持續相當的時間。全球的利率環境正在發生改變。隨著通脹的重臨和加息預期的加強,債券市場短期利率上揚,LIBOR也上揚。筆者認為,除非通脹大幅惡化,聯儲短期未必加息,不過將因次貸危機而下調的息口收回一部分,應該只是時間的問題。估計明年年底前,美國聯儲利率會上升50-100基點。

香港的銀行並沒有大量購入美國次貸金融產品,因此受次貸危機的衝擊較小,賬面比較健康。但是隨著LIBOR的回升,HIBOR也出現反彈,資金成本增高。按揭利率上升,勢在必行。按揭市場競爭程度,將決定究竟是最優惠利率(prime rate)上升,還是銀行優惠(discount rate)減少,不過可能兩者都需要調整。明年年底前,筆者看優惠利率上升50-75基點,銀行優惠幅度再減少50基點,實際按揭利率增加一厘以上。

近幾年樓價的激升,使得可承受能力(affordability)下降。但是租金與月度供樓金額相比,天秤在移向買樓。筆者認為香港樓市的購買力,以用家為主,中小單位價格變化可能十年來首次跑贏豪宅。全年樓價升幅,介乎0-5%之間。 《財經天下-陶冬》

One Response to “香港的通脹與樓市《陶冬》”

  1. on 27 Jun 2008 at 8:23 am 1.Trader said …

    大行:對本港樓市看法

    大 摩:本港進入加息週期,預期09年整體樓價只會升約4%。而08年3月至年底,本港樓價的升幅約15%。

    花 旗:無論聯儲局是否加息,本港銀行將調高按揭息率25至50點子。高息率將拖低樓價,未來一年至一年半,樓價有機會下跌5至10%,並生成負財富效應。

    裡 昂:香港將成為中國眾多城市中,物業市道表現最差的一個,明年樓價更預計會跌5%,是6年來首度回落。今年中小型住宅價升幅預期,由原先上升20%,降至升15%,即下半年樓價上升空間只有6%。

    麥格理:未來6至12個月本港樓市將橫行,原預期今年樓價升15至30%,降至升10至12%,明年由原本上升10至15%,降至上升5至10%。

    美 林:市場過分誇大對通脹、息口上升及經濟放緩的恐懼,令地產股受壓。該行認為,通脹上升,將帶動租金上升,增加物業回報。若實際按揭利率在5%以下,本港經濟增長又有3%以上,樓價仍會上升。

    摩 通:除非加息幅度進取,否則樓市的基礎仍然穩固,預期樓價不會出現明顯調整。雖然樓按息率可能上升,但支持樓市向上的因素仍存在,包括土地供應少、租金回報合理、租金增長理想。

    (香港文匯報)

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